近期电视剧《安家》火爆荧屏，让观众们有机会深入了解中介这个古老的行业，体味中介人的酸甜苦辣。剧中有一个关于委托人“跳单”的情节引起了中介行业的关注。饲料大王林老板想在上海买一幢老洋房，于是委托房似锦在内的很多中介来帮他寻找。房似锦自然不会放过这个开单机会，使出浑身解数为林老板寻找合适的房源，但出于对林老板的信任，没有要求和林老板签署书面委托的中介合同。在历尽千辛万苦后房似锦终于帮助林老板找到了他心仪的老洋房--向公馆，并介绍林老板与房主见了面。房似锦本以为辛苦没有白费，终于谈成了大单。然而，让人意想不到的是，林老板竟然背着房似锦私下与房主签署了房屋买卖合同，也就是俗称的“跳单”或“跳中介”。被“跳单”的房似锦自然心有不甘，去林老板交涉，发生了如下对话：

林茂根：你说我这单生意，我是给谁，我不给谁，都不合适。

房似锦：向公馆的房源和房主都是我独家开发的

林茂根：你独家?你有证明吗?小房，我记得咱们俩个没签过中介委托合同吧。关键呢，是得公平吧，就算是给你钱，它也得师出有名吧!

房似锦：受教了!

林老板轻描淡写的一句“小房，我记得咱们两个没签过中介委托合同吧”，就让经验丰富的中介人房似锦哑口无言，只能默默离开。

这个情节让无数中介人感同身受，也受到了许多法律人的关注。那么，真的像剧中所演的那样，由于房似锦没和林茂根没签署书面合同，房似锦真的就无法追究林茂根跳单的责任吗?答案是否定的。在这个问题上，其实房似锦和林老板都陷入了法律认识的误区，剧中林老板认为他没有和房似锦签订过书面合同，就没任何的责任，房似锦则是报以苦笑。其实林老板的“跳单”行为恰恰应当承担相应法律责任的，房似锦和林老板，甚至广大的公众都在什么情况下“跳单”应承担法律责任都存在法律认识误区，例如认为没签署过《中介合同》，“跳单”行为就不构成违约，因为没签署合同就不存在合同关系亦或不存在“禁止跳单”的约定;又例如认为即便签署了书面合同，也约定了“禁止跳单”条款，只要房子不是某中介的独家房源，对其“跳单”就不构成违约。下面笔者尝试对这些法律误区逐一解读，以正视听。

误区一：房似锦没有与林老板签署书面合同，他们之间就不构成中介合同关系，要求林老板支付报酬和费用就师出无名吗？

这属于对非书面中介合同的误读。

从合同性质上看，中介合同不属于要式合同，口头达成一致仍可认定合同成立。我国《合同法》第10条规定合同的形式有书面形式、口头形式和其他形式，法律、行政法规规定采用书面形式的，应当采用书面形式。中介合同不属于《合同法》规定的要式合同，不必局限于书面形式。虽然《房地产经纪管理办法》第16条规定，房地产经纪机构接受委托提供房地产信息、实地看房、代拟合同等房地产经纪服务的，应当与委托人签订书面房地产经纪服务合同。但《房地产经纪管理办法》并非法律或行政法规，也就是说对于房产中介合同而言，书面形式、口头形式和其他形式都可以成立，只要各方当事人意思表达一致即可。

从合同效力上来看，不采用书面形式并不影响中介合同效力。一方面，最高人民法院法〔2019〕254号《全国法院民商事审判工作会议纪要》(以下简称“九民纪要”)第31条明确规定，违反规章一般情况下不影响合同效力。即便违反《房地产经纪管理办法》未采取书面形式，而是采取口头形式订立的，房产中介合同也应成立且生效。另一方面，《合同法》第五十二条第(五)项规定，违反法律、行政法规的强制性规定的合同无效。司法实践中，实际上将前述强制性规定分为效力性强制性规定和管理性强制规定，只有违反效力性强制性规定的才会影响该合同的效力。“九民纪要”第31条用列举的方式列举了效力性强制性规定，即涉及金融安全、市场秩序、国家宏观政策等公序良俗的;交易标的禁止买卖的;违反特许经营规定的;交易方式严重违法的;交易场所违法的，认定为“效力性强制性规定”。显然即便将《房地产经纪管理办法》上升为行政法规的层面，违反“应当签订房地产经纪服务合同”规定，也不会对社会公共秩序、公共利益和公序良俗造成损害，更不属于交易方式严重违法等情形，因此并不会影响合同效力，不应认定口头达成的中介合同无效。

从合同履行角度来看，房似锦已经履行了主要义务，双方合同依法就已成立。《合同法》第三十七条的规定，“法律、行政法规规定或者当事人约定采用书面形式订立合同，当事人未采用书面形式但一方已经履行主要义务，对方接受的，该合同成立。”举重以明轻，既然法律规定应当采用书面形式但未采用书面形式，只要符合第三十七条的规定，合同也可以成立，那么对于法律允许用口头方式订立的合同，如果一方已经履行主要义务，对方接受的，那么合同无疑也是成立。剧中房似锦接受林老板的(口头)委托，按照林老板的要求为林老板寻找到了其心仪的上海老洋房向公馆，并引荐林老板与向公馆的房主见面协商。作为中介方，房似锦已经履行了推介合适的房源并引荐房主洽谈的主要义务，而作为委托方的林老板显然也接受了房似锦的中介服务，在看房满意后又和房主见面洽谈。那么，依据前述法律规定，中介方与委托方之间的中介合同就已经成立了，中介方与委托方就要受到《合同法》中关于中介合同规定和双方约定权利义务的约束，并不会因为未签订书面的《中介协议》就无法要求林茂根承担违约等法律责任。