误区二，就算成立中介合同，但房似锦未最终参与房屋买卖合同签订，且不存在或无法证明双方签订“禁止跳单”条款，林老板就可以不支付报酬或承担违约责任吗？

《合同法》第427条的规定，“居间人未促成合同成立的，不得要求支付报酬，但可以要求委托人支付从事居间活动支出的必要费用”。林老板这时会跳出来称，最终房屋买卖合同并非房似锦参与签订，并不满足居间人促成合同成立的条件，故不应向房似锦支付报酬。但这样的解读显然属于误读。

我国《合同法》上，居间合同是独立于委托合同的有名合同，但依据学者观点，中介合同是一种特殊的委托合同，《合同法》第424条对中介合同定义中将中介合同的一方表述为“委托人”，也间接强调了中介法律关系的委托性质。而即将实施的《民法典(草案)》第966条也直接规定，本章没有规定的，参照适用委托合同的有关规定。两种合同的关联可见一斑。

《合同法》第410条、《民法典(草案)》第933条都规定了关于委托合同任意解除权，但在规定委托合同的当事人拥有任意解除权的同时，也规定了因解除合同给对方造成损失的，除不可归责于该当事人的事由以外，应当赔偿直接损失。如果是有偿委托合同的话，解除方应当赔偿对方的直接损失和可以获得的利益。而“跳单”正是买方不再履行与原中介的中介合同，而选择自己独立签订买卖合同或委托其他中介签署买卖合同，而在买卖合同签署后，买方与原中介之间的中介合同已经实际无法继续履行下去，可以视为买方行使了任意解除权解除了其与原中介之间的中介合同。“跳单”行为人行使任意解除权的法律后果，就应当赔偿中介的直接损失和可得利益损失。

而且在即将实施的《民法典(草案)》的第965条明确规定：“委托人在接受中介人的服务后，利用中介人提供的交易机会或者媒介服务，绕开中介人直接订立合同的，应当向中介人支付报酬。”《民法典(草案)》将“跳单”后中介人请求支付报酬的权利上升到法定层面，大大加强了对中介人的保护，即使没有任何约定的情况下，中介人依然可以要求“跳单”的委托人支付中介报酬。《民法典(草案)》的规定有望让中介人面对“跳单”行为无可奈何的窘境不复存在，中介人服务的价值将得到更好的保护和认可。显然，这也将大大有利于中介服务行业的长久发展。以后“林老板们”如再“跳单”，他们就不能仅以轻描淡写的一句“我们之间没签过合同，支付费用得师出有名”来逃脱责任，而必须为其享受的中介服务支付相应的报酬。

此外，现实中一些中介也与买方签订了标注“禁止跳单”条款的《看房确认书》等。司法实践中普遍认可“禁止跳单”条款的有效性，支持中介以“禁止跳单”条款追究违约一方的违约责任。

误区三，非独家房源信息的中介机构无权主张“跳单”行为构成违约吗？

针对剧中的“跳单”情节，也有不少法律人撰文分析，其中有观点主张只要房源信息属于非独家信息，买房人就可以以自由选择权为由，不必承担“跳单”行为所造成的违约责任。

事实上，是否独家房源并非跳单违约免责案件的审查要件，只是由于独家房源相对于非独家房源更便于法院判定卖房人利用了中介公司的房源信息，仅是从司法便利性角度出发的考虑。但并不能因此就一刀切地认为，非独家房源时买房人就不存在利用中介公司房源信息的情形。

如前所述，“跳单”责任的请求权基础是基于法律规定的民事责任，也可以基于中介和委托之间在中介合同中通过“跳单”违约条款设定“跳单”的违约责任。无论是否属于独家房源，只要中介有证据证明，委托人接受了中介的服务，利用了中介提供的交易机会或者媒介服务，中介就有了向委托人要求报酬和/或合理开支的请求权。再者，如果某一中介机构有充分证据证明，其提供的房源信息或提供的服务有别于买方最终支付报酬的中介机构，而买房人正是依据这一个性化信息或服务才达成房屋买卖合同，也有权向买方主张报酬及合理支出。此外，如果中介有证据证明，买房人与最终选定的中介存在恶意串通，或者以明显不合理低价达成中介合同，故意逃避给付该中介报酬义务的，该中介机构也可以向买方主张报酬请求权。

如《管子?枢言》中所言“诚信者，天下之结也”。在房产交易场景下，良性的正向循环需要足够多的真实供需信息和有品质保障的经纪服务做售房和置业决策并促成安心的交易，同时也需要消费者对品质中介服务有更高的认知和对高素质经纪人价值的认可。明确“跳单”责任的请求权基础，对中介行业的发展具有重要的现实意义。正如《安家》剧中男主徐姑姑所言，房产经纪人推销的不是房子，而是一家人的未来。房产中介有机会看到这个时代下不同人，在不同人生阶段的不同生活选择，也可以利用自己的职业素养和专业能力洞察和满足客户的深层需求，帮客户达成交易并创造价值，其实这是一个很有趣和有意义的职业。房似锦和徐姑姑们，恰恰是在不断追求为客户创造多元价值的过程中，获得成就感，并与客户实现共赢的。希望看过《安家》和本文的读者能避开“跳单”行为法律责任承担的认识误区。正确的法律和价值认知可以冲抵和纠偏消费者的短期逐利性和公平诚信服务的固有矛盾，引导消费者和从业者，保障信任这种极必要但却易受到伤害的资源不被破坏，最终受益的一定是消费者!