事实上，1968年建港之后的数十年中，防城港都停留于一座名不见经传的小渔村。即便是1993年建市之后的十余年间，当地的房价也丝毫不起眼。但如今，房地产已日渐成长为当地的支柱产业。

从防城港主体税种的角度也可管窥一斑：作为第三产业构成的房地产，其税收在2002年还停留于零，但到了2011年便成为第三产业的主体税种，贡献第三产业15%左右的税额。不得不说，房地产于防城港的地位不容小觑。

正是因为房地产对地方经济不可或缺的作用，越来越多的人投入到这个行业及周边产业。“港口区这边是防城港的新城区，外地人来了防城港超过一半都在从事房地产中介这类行业。”从事该行业逾十年的置业顾问肖冠笑言，从某种程度上可以说，外地人来了防城港不是在买房就是在卖房。

不仅是新城，去往防城港通往越南的东兴口岸，房子依旧是核心话题之一。越南红木、沉香、水果、手链、香水等商行的上方是大面积的房产广告。

仅2018年，防城港商品房销售面积绝对数便达384.58万平方米，是2010~2014年间累计购置土地面积的两倍多。但当地人口却增幅缓慢。2010年，全市常住人口为86.69万人，截至2018年末，这一数据也仅为95.33万人。

防城港作为广西人均GDP最高的地级市，却是人口最少的地级市。尽管每年有超过2500万国内外游客前来领略它的沿海沿边风情，但户籍人口、常住人口年均增幅都不到两万人。

去年从大学金融专业毕业的防城港人刘明告诉第一财经记者，明年会离开防城港去往邻近的广东或者首府南宁寻求工作机会。“在这里不太容易找到合适的工作机会，另外工资水平也不高。出去闯荡一番或许能有更多选择。”

除了留不住年轻人，“候鸟居民”也是当地一大特色。居住在北方，一入冬就会飞到平均气温23摄氏度左右的东兴过冬，直到来年开春再离开的王冬明，就是其中的一员。每年冬季，有很多这样奔赴千里而来，在防城港感受南国温暖的人群，防城港的街头可以轻易觅见北方省份的车牌号。春节后，这些人陆续离开，居民楼的灯光也会再度恢复到往昔的零星状态。

住房需求与城市人口数量息息相关，人若留不下来，房子的投资价值又怎么能得到充分体现呢?这是不少投资客的顾虑所在。

而这并不是见证了当地楼市近十年快速发展的陈南贵所乐见的事情。他对第一财经记者表示：“比起房子无人问津，‘候鸟居民’或者老人选择在日照充足、空气清新、水质纯净的防城港购房无疑是件好事情;但比起能让购房者在防城港安家立业而言，防城港更需要发展门类丰富的细分产业，吸引更多年富力强的置业者在此就业扎根，继而参与到防城港的发展中。”

中央商务区(CBD)可以说是城市的窗口之一。与很多城市不一样，防城港的CBD房子比人多。

防城港的CBD原规划有商业街、星级酒店、影剧院、甲级写字楼、同档住宅社区等，启动建设于2010年。记者实地走访发现，CBD目前除了一条几乎汇集了全国各地特色食物的美食街，地王中心、财经中心、金港中心等标志性高楼均处于建设中。夜幕降临之后，坐拥数个几十层高楼楼盘的CBD只有稀稀拉拉的灯光亮起，鲜少有人。天亮之后，CBD的马路上才偶有穿行的车辆，楼盘的营销中心开始有人出没。

以产业来黏附人群

防城港已经意识到留不住人对于当地经济发展的困扰，置业顾问们大多也不会回避这个问题。

从湖南老家来到防城港闯荡的黄兴东在与越南一水之隔的万众国际批发市场租了个专营越南饰品的小店铺。见证了防城港这十年快速发展的黄兴东有着自己的观察和思考。

“第三产业中旅游消费贡献率达61.4%，排名广西第一，但这显然还不够。第三产业的科技、金融、信息等更多细分门类逐步完善，才能满足更多外地人在当地的就业诉求，从而吸引更多外地人前来置业安家。” 黄兴东告诉第一财经记者，他的湖南老乡们因为对边贸、旅游、房屋中介这类行业不感兴趣，去年已经去往邻近的广东省寻求就业机会了。

但是对于房产销售人员来说，却从另外一个角度看好防城港的发展。如果你随便走进一个楼盘，销售人员会不断向你提及东湾跨海大桥开通之后，对岸的企沙半岛的工人便会到CBD消费、到楼盘林立的港口区购买新房等;又或是告诉你，这里正在形成通往周边省会城市和越南河内三小时、通往广西各主要城市两小时、广西北部湾经济区内各城市一小时的快速铁路网和高速公路网，此外正在建设中的泛亚高铁将于2021年开通，防城港与东南亚各国将直接联通，防城港四和机场也拟在2022年完成建设，“海、陆、空”的防城港大交通时代即将到来，这意味着人流的到来。

从当地政府的规划看，这座西南边境城市的房地产发展与整个城市的工业化进程相向而行。

自我定位为北部湾之滨工业城市的防城港，其工业化大发展起始于2008年北部湾经济区上升为国家战略。当年，以防城港钢铁基地、白龙核电项目为代表的“天字号工程”开始实施，被视为防城港全面推进《广西北部湾经济区发展规划》的标志。

“碧桂园、龙光等外地的房地产巨头差不多都是在2008年前后开始进入到广西区域的，防城港本土的企业晨华集团、桢宏地产等也差不多是这个时间节点前后开始涉足滨海生态地产的。”一位房产公司孙姓总经理表示，早期防城港地方政府为了吸引有实力的外地房地产开发企业，在拿地上给予了很多优惠政策。当地的房地产投资指标增幅于2009年一度名列广西第一，达78%。