（李思科 张荣）物业管理合同是规范社区治理、保障群众安居的重要法治基石。随着城镇化进程加快，物业服务已成为与民生联系最紧密的典型服务领域。《中华人民共和国民法典》将物业服务合同增设为典型合同，为明确权利义务、定分止争提供了基本遵循。

实践中，物业管理合同订立不规范、履行不到位、新旧物业交接难、公共收益不透明等问题仍较为突出，极易激化业主与物业企业矛盾，影响社区和谐稳定。基层检察机关在办理民事检察、行政检察及公益诉讼案件中，对物业领域矛盾纠纷有直观深入的认识。本文立足基层司法实务，梳理物业服务合同运行中的突出问题，剖析深层原因，并从民事检察监督视角提出治理对策，推动物业服务行业规范化、法治化发展。

一、物业服务合同的法律内涵与纠纷态势

（一）法律属性与核心规则。物业服务合同是物业服务人在物业服务区域内，为业主提供建筑物及其附属设施维修养护、环境卫生维护、公共秩序管理等服务，业主支付物业费的合同。合同具有集体约束性、公共服务性、持续性特征，对全体业主具有法律约束力。依据《民法典》及相关司法解释，前期物业服务合同对业主具有约束力；物业服务人不得将全部物业服务转委托；不得采取停水、停电等极端方式催收物业费；合同终止后应依法退场并移交资料、财物及公共收益。

（二）当前纠纷总体态势。从司法实践与监督办案情况看，物业服务合同纠纷呈现数量大、增长快、类型集中、易群体化特点。纠纷主要集中在物业费收取与服务质量争议、新旧物业交接不畅、公共收益管理混乱、安全保障义务落实不到位等方面。此类纠纷化解难度大，处理不当易演变为群体性矛盾，增加基层治理压力。

二、物业管理合同实践中存在的突出问题

（一）合同订立不规范，权责边界模糊。一是前期物业合同“先天不足”。部分建设单位选聘前期物业时，合同条款由单方主导，服务标准、收费依据、违约责任约定模糊，业主入住后被动接受，维权困难。二是格式条款使用不规范。部分物业企业利用格式条款减轻自身责任、加重业主义务、排除业主主要权利，未依法履行提示说明义务，合同公平性不足。三是签约程序存在瑕疵。部分业主委员会未依法召开业主大会表决、未按规定公示备案即签订合同，导致合同效力存在争议，埋下纠纷隐患。

（二）合同履行不到位，服务与收费不对等。一是服务质量明显缩水。部分物业企业重盈利、轻服务，安保、保洁、绿化、设施维护等工作不到位，服务与收费不匹配。二是收费与公示不透明。存在擅自提价、捆绑收费、重复收费等问题，公共收支、服务成本不公开，侵害业主知情权与监督权。三是安全保障义务落实不力。因管理疏漏、设施维护不善造成业主人身财产损害时，物业企业常推诿责任，引发大量纠纷。

（三）合同终止交接难，小区治理易“断档”。合同到期或解除后，部分原物业企业拒不退场、拒不移交用房、设施资料、资金及公共收益，甚至人为设置障碍，导致小区管理陷入瘫痪，矛盾极易激化。

（四）公共收益管理混乱，业主共有权益受损。电梯广告、公共车位、公共场地租赁等收益依法归全体业主共有，但实践中普遍存在归属不清、账目不明、使用不透明、被侵占挪用等问题，业主难以有效监督和主张权利。

三、问题产生的主要原因

一是业主自治能力薄弱，信息不对称。业主大会、业主委员会成立运行不规范，业主参与度不高，与物业企业存在明显信息差，监督能力不足。

二是行业监管存在薄弱环节。对物业企业的日常监管、信用评价、违规惩戒力度不足，基层调解与执法力量有限，企业违法违规成本偏低。

三是契约精神与法治意识不强。部分物业企业重效益、轻履约，部分业主非理性维权，双方均缺乏依法履约、依法解决纠纷的意识。

四是法律监督协同发力不足。民事检察、行政检察、公益诉讼职能衔接不够紧密，对监管漏洞、履职缺位等问题的监督合力尚未完全形成。

四、基层民事检察监督视角的对策建议

基层检察机关应坚持以人民为中心，践行新时代“枫桥经验”，以规范合同、强化监督、多元共治为抓手，推动物业纠纷源头治理、系统治理。

（一）规范合同订立，夯实法治基础。协同相关部门推广使用物业服务合同示范文本，明确服务标准、收费依据、公共收益、交接程序、违约责任等核心内容。加强对格式条款的审查规制，依法认定不公平条款无效或督促整改。结合普法宣传，进社区、进企业开展《民法典》物业服务合同专题宣讲，提升业主自治能力和企业合规意识。

（二）强化多维监督，化解突出矛盾。精准开展民事检察监督，依法纠正涉物业合同生效裁判错误，重点监督合同效力认定、物业费催收、责任划分等问题，引导当事人理性维权。深化行政检察监督，针对物业备案、服务监管、交接督促等履职不到位问题制发检察建议，督促行政机关依法履职。稳妥开展公益诉讼监督，对侵占公共收益、存在公共安全隐患等损害公共利益行为，通过磋商、检察建议、提起诉讼等方式督促整改。

（三）破解交接难题，规范公共收益管理。对拒不退场、拒不移交的物业企业，协同法院、住建、街道社区依法处置，推动及时交接，恢复小区正常管理秩序。推动建立公共收益专户管理、定期审计、强制公示制度，保障业主知情权、监督权、收益分配权。